南山核心地段，超低总价，光看这两个词，就很难不让人心动。

但就是这么一个楼盘，它竟然扑街了312套房，仅108批客户认筹，或许是今年南山新盘中成绩表现最差的了

明眼人都看出来了，没错，说的就是位于南山留仙洞总部基地的玖裕茗院。

项目于明天选房，但就这个认筹来讲，注定了它的去化会不理想。

对比前几个月开盘的南城小筑，同样是刚需小户型，低总价，87套房，吸引195批客户认筹，当天即清盘，两者完全不能比较啊。

为什么玖裕茗院会遭遇滑铁卢这一切还得从它的本质说起

1最大的硬伤

玖裕茗院最大的硬伤就是产权性质，宿舍用地。

交通不便，车位不足，尚且可以将就下，毕竟地段的优势可以弥补这部分的缺陷，但你跟我说，是宿舍用地，不好意思，我着急看一下家。

解释下什么是宿舍用地，根据深圳市规划和自然资源局对于城市用地的分类和使用，共分为4类:R1，R2，R3，R4。

R1:配套设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主的用地，用途为住宅，

R2:配套设施齐全，布局完整，以多层及以上住宅为主的用地，用途为住宅，

R3:直接为工业区，仓储区，学校，医院等配套建设，有一定配套设施的，供职工及学生集体居住的成片宿舍用地，用途为宿舍，

R4:以原农村居民住宅聚集形成的屋村用地，用途为私人自建房。

而玖裕茗院就属于R3居住用地，房屋用途为宿舍残酷地说，在出生阶段，玖裕茗院就比别人低了一级，这还怎么玩

大家都知道，深圳入学是要看积分的，宿舍用地的房子和住宅用地的房子有着巨大差别，住宅是40分，宿舍是20分。

当然，入学积分也不是绝对的，有一种可能是，该片区房子少，学位充足，那就不需要拼积分了，人人都可以上。

但如果学位一旦紧张，可能面临的就是淘汰出局，比如去年的深高南事件，部分小区被降维打击，说到底，就是因为土地性质的差异。

不得不承认，这种差别化的待遇，注定了玖裕茗院要被买房人唾弃。

在家在深圳论坛上，对于玖裕茗院，讨论最多的也是关于学位积分的问题，如果按住宅40分计算，这样同样是R3居住用地的中兴人才公寓，万科云城怎么想。

如果按20分计算，玖裕茗院的入户产权年限又远远不及中兴和万科两个项目。

所以，玖裕茗院要想破局，很难！

而且，根据消息显示，玖裕茗院的所在的学区为深中南山创新学校，学位已经面临紧张，从2019年开始，几乎每年中兴公寓，万科云城的业主都有学生被分流。

待片区内玖裕茗院，以及超大货量的丹华公馆入伙，学位紧张现象将进一步白热化。

因此，从这个层面来看，片区内的学位紧张现象将持续加剧，以后入学就是拼积分！

2被放大的缺点

讲真，玖裕茗院确实不是入市的好时候，楼市全面遇冷，当下任何一点小瑕疵的产品都可以被无限放大，更何况，玖裕茗院的缺点一大箩筐。

前面提到，玖裕茗院交通不便，车位不足，再比如无花园，户型实用率低等。

一两个缺点都还好，说得过去，哪个楼盘还没个缺点呢，但问题多了，小窟窿也会变成大窟窿。

先看交通项目距离现有的5号线留仙洞站直线距离1.4公里，距离在建的13号线石鼓站1.1公里，注意，我说的距离是直线距离，实际如果步行，会更远，因此，步行前往地铁站的话，确实不大现实

但如果是自驾出行，从玖裕茗院至科技园，仅7公里左右，10几分钟就可以到达，至后海总部基地，10公里左右，20多分钟......这就是地段的优势。

车位情况，项目总共821套，车位499个，不足1:1，未来停车位或将紧张。

无花园，项目本身体量较小，一共只有3栋，属于无花园社区，再者，4梯11户，相对来讲，居住的舒适性大打折扣。

户型方面，最小30平，总价不足300万，首付压力小，但据反应小户型的实用率非常低，30—58平户型得房率仅63%，这意味着30平的户型使用面积不到20平。

但对于户型的使用争论不一，有网友认为，玖裕茗院净层高3.75米，可以做成上下两层使用。

也有网友认为，上面的一层非常逼仄，有点类似loft公寓。

结语

低总价也救不了玖裕茗院，宿舍用地是玖裕茗院回避不了的痛想象一下旁边待入市的丹华公馆，同样是宿舍用地，而且还是3千多套的大体量

如果明年楼市不能回温，丹华公馆的处境可能比玖裕茗院还要糟糕。